06-6881-8100よくある質問
不動産用語の意味・相談
- Q.「スケルトン」「居抜き物件」とはどういう物件ですか？
- A.一般的に「スケルトン」と「居抜き」という表現は、店舗物件に多く使用され、共に物件の内装状態を表します。
「スケルトン」は建物躯体のみの状態で、店舗の内装設備が無い状態、「居抜き」は店舗の内装設備が残っている状態を言います。
特徴としては、一般的に「スケルトン」については店舗内装設備を一から行うので、開業までに時間がかかりますが、「居抜き」については、以前の店舗内装設備が付帯していますので、比較的開業までの時間を短縮することができ、ランニングコスト等も抑えることができます。
- Q.店舗のM&Aとは何ですか?
- A.M&Aというのは、その店舗や事業自体を買収することをいいます。内装や設備はもちろん、お店の営業権（のれん）だけではなく、店舗スタッフや取引先との契約事項等、商売そのもの全てを引き継ぐことです。通常は営業を継続したまま、売買または譲渡します。
- Q.リース店舗とは何ですか？
- A.あらかじめ内装設備が付いている店舗のことです。賃料は少し高めで、飲食店に適しています。
- Q.店舗資産譲渡料とは何ですか？
- A.居抜き物件についてくる造作物や什器備品類等の店舗資産を譲り受けるために、買主から売主に支払う費用のことを店舗資産譲渡料といいます。
- Q.「居抜き店舗」のデメリットはありますか？
- A.前店舗様が残した設備・仕様のため、レイアウトや什器、設備でご自身が思い描いているイメージになっていない場合もございます。
- Q.近隣の競合店はどのくらい繁盛しているのか知りたいのですが。
- A.環境は昼間と夜でも印象が全然違いますので、まずは周辺を歩いてみるのが一番です。また、周辺の商圏にどのような競合店があるか、近隣にどのような人たちが住んでいるか、当社にご相談ください。可能な限りお答えいたします。
- Q.物件情報の条件を相談したいのですが。
- A.相談可能な物件と、そうでない物件がございます。まずはお気軽にお問合わせ・ご相談下さい。
- Q.情報を知られたくないので匿名での相談も可能ですか？
- A.もちろん可能です。最初はどのお客様でも不安になられて当然です。経験豊富な営業担当者が親身にご対応させていただきますので、お客様がこの担当者になら、と思われた時にお名前をお聞かせください。
- Q.とにかく分からないことばかりで困っています。相談に乗ってもらえますか？
- A.出店したい方、売却・撤退したい方、何も分からない方、様々なお客様がいらっしゃいます。このような方たちをサポートするのが私たちの役目です。安心してお問合せ・ご相談ください。
店舗を始めたい人
- Q.初めて出店する予定です。店舗物件選びで注意することは何ですか？
- A.まず、店舗事業にとって立地選び、物件選びは大切です（商圏の把握やお客様の動線、道路からの視認性など）。次に、イニシャルコスト・ランニングコストを把握すること。賃料など支払い条件の確認や契約・賃料発生時期の調整等が非常に大切です。初めての出店で不安な方は、どんな些細なことでも一度ご相談ください。私たちがしっかりとサポートいたします。
- Q.契約までに用意しなければならないものは何ですか？
- A.契約には、『必要書類』と『決済金』が必要です。 必要書類については、法人契約と個人契約で分かれますが、一般的に、 法人契約は履歴事項証明書（商業登記簿謄本）と印鑑証明書、個人契約は印鑑証明書、住民票等書類があげられます。契約される物件により異なりますので、事前に弊社へ確認・ご相談ください。決済金は、保証金または敷金と礼金、初月分の賃料及び共益費、仲介手数料等になります。
- Q.契約時に必要な費用はどれくらいですか？
- A.一般的に、契約に伴う保証金または敷金と礼金、初月分の賃料及び共益費、仲介手数料が費用としてあげられます。その他、契約される店舗物件により異なりますが、火災保険等も必要な場合があります。
- Q.契約する際、連帯保証人は必要ですか？
- A.原則必要となります。ただし、物件により保証会社への加入を条件に免除される場合もありますので、まずはご相談ください。
- Q.保証会社とはどのようなものですか？また、費用はどのくらい掛かりますか？
- A.保証会社は、賃貸契約の契約時に必要な賃借人の連帯保証人を代行する会社です。 賃借人が家賃滞納など、債務不履行をした場合、賃借人に変わって保証会社が代位弁済を賃貸人に行います。費用は、保証会社によって様々ですが、1か月分の賃料を目安としてお考えください。また、更新料が毎年発生します。 保証会社により更新料も違いますので、詳しくは営業担当者までお問い合わせください。
- Q.手数料はいくらですか？
- A.当社では、成約するまでご利用料金は一切かかりません。 物件により異なりますが、成約した時点で成功報酬として売主様から30万円または 飲食店売買金額の10％のいずれかを頂いております。詳しくは、当社スタッフまでお問い合わせください。
- Q.資金調達の仕方がわからないのですが？
- A.当社では、取引のある金融機関へのご紹介も行っております。まずはお気軽にご相談下さい。
- Q.気になる物件があり、店内を見てみたいのですが？
- A.まずは当社までご連絡ください。電話（添縁株式会社 06-6881-8100）、もしくはHPのお問合せページから簡単に内見予約ができます。経験豊富な営業担当者が現地をご案内いたします。
- Q.どこのエリアまで物件を扱っていますか？
- A.大阪府全域の物件を取り扱っています。但し、一部地域の物件は、扱っていませんのでご了承ください。詳しくは、営業担当者までご連絡ください。
- Q.大阪以外の物件を探しています。ありますか？
- A.一部ではありますが、他府県の物件もございます。詳しくは、営業担当者までご連絡ください。
- Q.扱っているのは飲食店向けの物件だけですか？
- A.飲食店や物販だけでなく、美容院やエステ、デイケアから塾や教室など、幅広く取り扱っています。詳しくは、営業担当者までお問い合わせください。
- Q.将来は独立を考えています。ＦＣ等の紹介もして頂けますか？
- A.はい。もちろんＦＣ募集企業様のご紹介も可能です。営業担当者までお問い合わせください。
- Q.初めて出店します。仕入先等の紹介もして頂けますか？
- A.はい。もちろん仕入先の業者様や建築業者様のご紹介も可能です。営業担当者までお問い合わせください。
- Q.居抜き店舗で内装や設備の買取が必要と聞きました。買取条件を外すことは、できますか？
- A.買取条件があらかじめ設定されている場合、残念ながら買取条件を外すことはできません。 但し、条件（金額面等）の交渉は可能な場合がありますので営業担当者までご相談ください。
- Q.什器備品譲渡金額の相場などは、ありますか？
- A.基本的に、相場はございません。店舗物件は一つとして同じものがなく、 設備の経過年数や程度、内装、立地、業態等で金額に相違が生じます。 一概に設備が新しいから高く、設備が古いから安いというものでもありません。開店してから1年以内で什器が新品同様の場合でも、立地が悪い等の理由があれば、割安になる可能性もございます。不明な点は営業担当者までお問い合わせください。
- Q.私は外国籍ですが、ご紹介頂いた店舗物件を借りられますか？
- A.外国籍の方の場合、当社では貸主様にご紹介をさせて頂く際に、「日本語が話せること」「日本語が読めること」「日本国籍で収入のある方を連帯保証人として1名（場合によっては2名）用意できること」など、条件を設けさせていただいております。これら条件に該当する場合、貸主様にご紹介させていただきます。詳しくは、営業担当者までお問い合わせください。
- Q.インターネットに掲載されていない物件もありますか？
- A.はい。もちろんございます。水面下での募集店舗や同業他社様と共有させていただいている店舗物件もございます。詳しくは営業担当者までお問い合わせください。
- Q.事務所として使われていた物件を気に入りました。設備的に飲食店として使えますか？
- A.基本的に、家主様から許可を受ければ出店は可能です。ただ、設備面が大きな問題となります。電気容量は十分か、ガスは開通しているか、給排水設備等、設備の整備に多額の費用がかかります。これらの問題も当社の営業担当者にご相談ください。店舗のチェックから内装まで、ご相談承ります。
店舗を閉店したい人・譲渡したい人
- Q.店舗を閉店するかどうか迷っています。そんな状態でも相談できますか？
- A.もちろんご相談、査定は無料でできます。当社HPの「お問合せ」フォーム、お電話やメールでも構いません。お気軽にご相談ください。 経験豊富な営業担当者からご連絡させていただきます。
- Q.店舗を閉店することを周りに知られたり、公開されたりしたくないのですが…。
- A.ご安心ください。 ご相談いただいた店舗閉店にまつわる情報について、取扱いは慎重にいたします。第三者に対し、許可なく無断で情報公開等を行う事は一切ございません。また、連絡手段も事前に確認の上、携帯電話などご希望の連絡先へご連絡いたします。
- Q.譲渡までの流れを教えてください。
- A.まず当社の営業スタッフからご連絡・訪問させていただき、譲渡（売却）価格の設定と譲渡内容の確認をいたします。
- Q.譲渡までにはどれくらい期間かかりますか？
- A.物件や金額により異なりますが、早ければ公開から５日間～一週間で成約となります。
- Q.自分の店舗がいくらくらいで売れるのか知りたいです。どうすればよいですか？
- A.営業担当者が店舗にお伺いし、店舗内装や設備、賃貸条件、立地条件など総合的な観点から査定をいたします。査定は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
- Q.貸主に造作を譲渡したいと相談しにくいです。サポートしていただけますか？
- A.案件の状況などにより、譲渡の進め方は変わります。まずはお気軽にお問い合わせください。
- Q.店舗で使用している内装設備や譲渡機器の中にリースが組まれている物があった場合はどうなりますか？
- A.譲渡と同時にリース残債も一括で清算する事をお勧めします。リース契約を買主様（出店者）に承継される場合、売主様が連帯保証人を設定することが必要になったり、手続きが煩雑になります。ですので、リースの残債を加味し、譲渡価格を設定される事をご提案しています。
- Q.決して店舗の立地がよいとは言えません。それでも譲渡できますか？
- A.利便性の良い立地での出店を希望されている方だけでなく、郊外で探されている方や裏路地の隠れ家的な物件を探されている方など、様々な方がいらっしゃいます。立地が悪いからと諦めず、まずはご相談ください。
- Q.美容院の店舗を譲渡したいです。可能ですか？
- A.飲食店以外での開業希望の方もいらっしゃいます。まずは当社の営業担当者にご相談ください。
- Q.すでに解約予告を出してしまいました。譲渡は可能ですか？
- A.可能です。解約予告を出した時点で、お知り合いの不動産業者様が他の出店希望者を探されていると思いますが、異なった業種で次の店舗様が決まった場合、造作などを譲渡することは難しくなります。当社がご希望に添えるよう迅速に対応いたします。
- Q.賃貸借契約書に造作譲渡を禁止する条項があります。それでも造作譲渡は可能ですか？
- A.契約書の内容にもよります。次の譲渡先が見つかり、譲渡先の方が造作を使用することを条件に入居したいという希望があれば、貸主様のご厚意により譲渡を認めていただけるケースもございます。ただし、進め方については状況により異なります。詳しくは、当社の営業担当者までお問い合わせください。
- Q.募集金額はいくらでも良いですか？
- A.売主様のご希望を伺ってから募集金額は決定します。ただ、ある程度は相場がございますので、よりスムーズな譲渡先を選定する為に、当社の営業担当者よりアドバイスをさせて頂く場合もございます。
- Q.閉店予定の造作買取額を知りたいです。
- A.店舗内装設備の経過年数、老朽程度、また立地条件等により大きく変動します。また、最終的な造作買取額は買取を希望される出店希望者様との間で協議し、決定となります。
- Q.閉店する店舗スタッフの引継ぎ先もお願いしたいです。
- A.新しい次の出店者様が、そのまま店舗スタッフを雇用するケースはございます。まずはお気軽にお問合せ・ご相談下さい。
- Q.物件の査定時間はどれぐらいかかりますか？
- A.ご相談の時間も含め、約1時間程度かかります。事前に譲渡したい設備等の写真を送っていただきますと、時間の短縮も可能です。
- Q.不動産業者や貸主に事前に解約を通知した方がいいですか？
- A.解約を通知する前にご相談ください。解約を通知してしまうと、スケルトンで募集する等の情報が先に出回ってしまう可能性があります。
- Q.賃貸借契約に「原状回復（スケルトン）義務」とありますが、それでも造作（店舗資産）の譲渡は可能ですか？
- A.貸主との相談、交渉によって「原状回復（スケルトン）義務」を回避し、造作を譲渡する事が可能です。当社では、これまで培ったノウハウをもとに、貸主との交渉の一切を代行いたします。
- Q.知人に店舗を譲渡しようと思っています。個人的に進めるとトラブルになりますか？
- A.店舗の譲渡は、譲渡契約で取り決める細かな事項、貸主や不動産管理会社との賃貸借契約の調整など、交渉や手続きが発生します。様々なトラブルを未然に防ぐには、不動産の売却等に精通した専門業者に相談することをお勧めします。
- Q.賃貸契約をする際、多額の保証金を預けました。居抜きで譲渡した場合、全額戻りますか？
- A.保証金の返金に関しては、賃貸借契約の内容により返金額は異なります。解約引・敷引等が記載されている場合、本金額は戻りません。居抜きの譲渡と賃貸借契約の解約は個別にお考えください。不明な点は事前にご相談ください。
- Q.原状回復（スケルトン）工事はどのぐらいの費用がかかりますか？
- A.状態により大きく異なります。無料でお見積りもいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
- Q.解約前予告賃料はいくらかかりますか？
- A.解約前予告とは、契約解除を事前に家主に通知しなければならないという借主側の義務であり、賃貸借契約上で定められています。通常は解約3～6ヶ月前の通知が義務付けられており、通知から解約までの期間にかかる賃料を解約前予告賃料と呼びます。
- Q.保証金はいくら戻ってきますか？
- A.保証金から契約で定められた解約引・敷引を差し引いた金額が返還されます。通常はそこから更に解約前予告賃料とスケルトン工事費が差し引かれますので、保証金は殆ど戻ってこないか、追加で費用が発生することもあります。
不動産を売却したい人
- Q.売る前に準備するものはありますか？
- A.売却のご相談は、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
登記済証（権利証）または登記識別情報（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です。）や、土地・建物の図面などをご用意ください。
- Q.価格査定は本当に無料なの？
- A.ご所有不動産のご売却を検討される方の査定に関しては無料です。お気軽にご相談ください。
- Q.売却決定後でしか価格査定はしてもらえないの？
- A.売却が決まっていなくても大丈夫です。査定した価格を参考にしてご売却のご決定をすることもできますので、お気軽にご相談ください。
- Q.査定金額はどのように決まるの？
- A.一般的には市場動向や周辺の取引事例、売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出いたします。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください。
- Q.不動産の査定は、電話でも可能ですか？
- A.査定価格は、基本的には「価格データ」（周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等）と「物件データ」（土地面積、建物面積、間取り、築年数等）を基にして算出します。より正確な査定価格を算出するためには、電話での査定はおすすめできません。
- Q.査定はどのように行うのですか？
- A.査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。
まずは相場を把握したいというお客さまには『簡易査定』をおすすめします。周辺の成約事例等からおおよその査定額を概算でお伝えします。また、具体的にご売却をお考えのお客さまには『訪問査定』をおすすめします。ご所有不動産の個別要因を調査・考慮したうえでの査定額となりますので、より実勢に近いものとなります。
- Q.査定金額で売り出さなければいけないの？
- A.必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出した場合、売却までに長期間を要し、結局査定価格を下回る額でしか売れなかったというケースもございます。売却金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。
- Q.不動産を急いで売りたいときはどうすればいい？
- A.急いで売りたい時のポイントは価格設定と買取の2つです。 価格を相場よりも低く設定して売りに出すことで、早期ご売却の可能性は高まります。しかし、購入希望者の事情により、手続き等に1ヶ月位時間を要すことがあります。また、最短で確実にという場合は不動産業者に買取を依頼することで、1～2週間程度でご売却が可能です。ただし、価格は相場の7割程度になります。
- Q.売却を周辺に知られたくありません。チラシなどの広告を使わず売却することは可能ですか？
- A.チラシなどを使わずに売却することは可能です。当社独自のネットワークを利用し、スムーズなご売却のお手伝いができますので、個別の事情をお聞かせください。当社の担当者が状況に応じたアドバイスを行います。
- Q.売却には、手数料とは別に広告費など必要ですか？
- A.原則として、手数料以外に費用はかかりません。
- Q.不動産を売却した場合、確定申告は必要ですか？
- A.不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告は必要です。ご注意ください。
- Q.やむを得ず売却を中止することになった場合、仲介手数料などの費用を払う必要はありますか？
- A.仲介手数料はあくまでも成功報酬としてお支払いただくものです。ご売却が成立しなかった場合、一切費用はいただきません。
- Q.代理人でも手続きできますか？
- A.代理人でも手続きは可能です。ただし、委任状などの書類が必要となりますので、営業担当者へお尋ねください。